Arsa payı karşılığı inşaatta müteahhit, kendisine devredilen payları daireler bitmeden satabilir veya ipotek ettirebilir. Sonra sözleşme geriye etkili olarak ortadan kalkarsa, o payı tapuya güvenerek alan kişinin hakkı ne olur? Yargıtay, onlarca yıllık uygulamasını 2025 yılında bir içtihadı birleştirme kararıyla değiştirdi.
Künye
- Kurul: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu
- Esas / Karar: E. 2024/1, K. 2025/2
- Karar tarihi: 16.05.2025
- Resmî Gazete: 18.07.2025, sayı 32959
- Bağlayıcılık: 2797 sayılı Yargıtay Kanunu m.45 uyarınca Yargıtay genel kurulları, daireleri ve adliye mahkemeleri için bağlayıcıdır.
Tek cümlede sonuç
Yükleniciden tapuya güvenerek pay edinen iyiniyetli üçüncü kişi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonradan geriye etkili olarak ortadan kalksa da Türk Medeni Kanunu m.1023’teki korumadan yararlanır; kötüniyeti ileri süren arsa sahibi bunu ispat etmelidir.
Uyuşmazlık neydi?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, inşaatın belirli aşamalarında yükleniciye pay devreder. Yüklenici bu payları üçüncü kişilere satar veya üzerlerinde ipotek kurdurur. İnşaat tamamlanmaz ve sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse arsa sahibi, yüklenicinin ve ondan pay alanların tapusunun iptalini ister. Yargıtay’ın yerleşik uygulaması, yükleniciden pay alan üçüncü kişiyi yüklenicinin halefi sayıyor ve onun tapuya güven ilkesine (TMK m.1023) dayanamayacağını kabul ediyordu. Gerekçe, üçüncü kişinin yüklenicinin payı ancak inşaatı bitirince hak edeceğini bilmesi gerektiğiydi.
Kararın özü
- Tapu kütüğüne güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli kişinin korunması, Medeni Kanun’un genel kuralıdır. Kurul, arsa payı karşılığı inşaatta bu kurala istisna tanınmasını haklı görmedi.
- Üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu asıldır (TMK m.3). Aksini, yani üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu, iptal isteyen arsa sahibi kanıtlamalıdır.
- Kurul, yerleşik içtihattan dönülmesine karar verdi.
Uygulamada ne değişti?
- Üçüncü kişinin konumu güçlendi: Yükleniciden pay satın alan veya ipotek alan kişi, iyiniyetliyse sözleşmenin ortadan kalkmasından etkilenmez.
- İspat yükü arsa sahibinde: Arsa sahibi, alıcının sözleşmenin durumunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delillerle göstermelidir.
- Arsa sahibi için önlem önem kazandı: Pay devrini inşaat seviyesine bağlamak, devri teminata bağlamak ve tapuya şerh koymak gibi sözleşme önlemleri, arsa sahibi açısından daha da önemli hâle geldi.
Dikkat
Kötüniyet her dosyanın somut olgularına göre değerlendirilir. Örneğin satış bedelinin çok düşük olması, alıcının yükleniciyle yakın ilişkisi veya tapudaki şerhler iyiniyeti tartışmalı hâle getirebilir. İnşaatı bitirmeyen yükleniciye karşı arsa sahibinin tazminat hakkı ayrıca saklıdır.
İlgili
- Türk Medeni Kanunu m.3 (iyiniyet), m.1023 (tapuya güven)
- Türk Borçlar Kanunu m.470 vd. (eser sözleşmesi)
- Faiz hesaplama aracı
Önemli Kararlar serisi, Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesinin uygulamayı belirleyen kararlarını kısa bilgi kartları hâlinde aktarır. Genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Kaynak: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli ve E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararı, Resmî Gazete 18.07.2025, sayı 32959; 4721 sayılı TMK m.3, m.1023; 6098 sayılı TBK m.470 vd.