Bir taşınmazı izinsiz kullanan kişiden, kullanım süresi için bedel istenebilir mi? Bugün “ecrimisil” ya da haksız işgal tazminatı denen bu talebin adı da mantığı da Mecelle’den gelir. Bu yazı, Mecelle’deki kuralı ve bugünkü uygulamada en çok sorulan konuları (paydaşlar arasında ecrimisil, intifadan men, beş yıllık süre, hesaplama) birlikte anlatıyor.
Ecrimisil nedir?
Ecrimisil (ecr-i misil, “emsal ücret”), bir malı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişinin, kullandığı süre için ödemesi gereken bedeldir. Bedel, taşınmazın o dönemde kiraya verilseydi getireceği emsal kira gelirine göre belirlenir. Yargıtay uygulamasında ecrimisil, kötüniyetli zilyedin hak sahibine ödemesi gereken bir tür tazminat olarak görülür; kira sözleşmesi olmadığı için “kira bedeli” değil, “haksız işgal tazminatı” olarak adlandırılır.
Bugünkü dayanaklardan biri Türk Medeni Kanunu m.995’tir: iyiniyetli olmayan zilyet, haksız zilyetliği nedeniyle hak sahibine verdiği zararı ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını ödemekle yükümlüdür. Hazineye ve kamuya ait taşınmazların işgalinde ise ecrimisil 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75 uyarınca idarece tespit edilip istenir.
Mecelle ne diyor?
Mecelle-i Ahkâm-ı Adliye (1869–1876) kavramı iki maddede kurar:
- Madde 414: Ecr-i misil, garazı olmayan ehl-i vukufun (tarafsız bilirkişinin) takdir ettiği ücrettir. Bugün ecrimisil davalarında bedelin bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi bu tanımın doğrudan devamıdır.
- Madde 596: Bir kimse başkasının malını izinsiz kullansa, gasp niteliğinde olduğundan kural olarak menfaatlerini ödemesi gerekmez. Ancak vakıf malları, küçüğe (yetime) ait mallar ve kiraya verilmek üzere hazırlanmış mallarda (muaddün li’l-istiğlâl) ecr-i misil ödenir.
Yani Mecelle’de ecrimisil istisnai bir sorumluluktu: herkesin malı için değil, gelir getirmek üzere ayrılmış ya da korunmaya muhtaç mallar için öngörülmüştü. Modern hukuk ise kötüniyetli zilyedin sorumluluğunu genel bir kural hâline getirdi. Buna rağmen Mecelle’nin ayrımı bugün de iz bırakmıştır; aşağıda göreceğiniz “kiraya verilerek gelir elde edilen yerler” istisnası bunun örneğidir.
Paydaşlar arasında ecrimisil ve intifadan men
Uygulamada en sık görülen uyuşmazlık, miras kalan bir evi ya da tarlayı mirasçılardan birinin tek başına kullanmasıdır. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş malın tamamını kullanma hakkına sahip olduğundan, Yargıtay kural olarak paydaşların birbirinden ecrimisil isteyebilmesi için intifadan men koşulunu arar. Buna göre diğer paydaş, taşınmazdan yararlanmak istediğini kullanan paydaşa bildirmiş ve buna rağmen engellenmiş olmalıdır.
Uygulamaya yansıyan kararlara göre:
- Bildirim ihtarname ile yapılabileceği gibi, ortaklığın giderilmesi veya el atmanın önlenmesi davasının açılması ya da dava dilekçesinin tebliği gibi işlemler de bu anlamda değerlendirilebilmektedir.
- İntifadan menin gerçekleştiği her türlü delille ispat edilebilir.
- Taşınmaz kiraya verilerek gelir elde ediliyorsa (konut, işyeri) veya doğal ürün veren bir yerse (bağ, bahçe), ya da paydaşlar arasında bir kullanım düzeni varsa, intifadan men koşulu genellikle aranmamaktadır.
Son madde, Mecelle m.596’daki “kiraya verilmek üzere hazırlanmış mal” ayrımıyla dikkat çekici biçimde örtüşür: gelir getiren bir malda, kullanımın karşılığı zaten bellidir.
Geriye dönük kaç yıllık ecrimisil istenebilir?
Yargıtay, ecrimisili kira alacağına benzeterek beş yıllık zamanaşımı süresine tabi tutar; bu yaklaşım 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayandırılmaktadır. Bu nedenle uygulamada dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için talepte bulunulur. Paydaşlar arasındaki davalarda ise süre, intifadan men tarihinden itibaren hesaplanır; men tarihinden önceki dönem için ecrimisil kural olarak istenemez.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
- Mahkeme, mahallinde keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır. Taşınmazın niteliği, konumu ve kullanım biçimi dikkate alınarak emsal kira sözleşmeleri incelenir.
- İlk dönem için emsal kira bedeli belirlenir; sonraki dönemler genellikle üretici fiyat endeksi gibi göstergelerle güncellenir. Bedel, taşınmazın davalı tarafından gerçekten kullanılan kısmına ve paydaşlıkta davacının payına göre hesaplanır.
- Ecrimisil alacağına, talep edilmesi hâlinde faiz işletilebilir. İşleyen faizi faiz hesaplama aracıyla tahmin edebilirsiniz.
- Ecrimisil davası konusu para ile ölçülebilen bir dava olduğundan nispi harca tabidir. Dava açarken ödenecek harç ve gider avansını dava ve icra masrafı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.
Ecrimisil, kira ve el atmanın önlenmesi farkı
- Kira bedeli bir kira sözleşmesine dayanır ve kararlaştırılan bedeldir.
- Ecrimisil sözleşme olmadan yapılan haksız kullanımın geçmiş dönemi için emsal bedeldir. Kira sözleşmesi olan yerde ecrimisil değil kira istenir.
- El atmanın önlenmesi (men-i müdahale) mülkiyet hakkına dayanır (TMK m.683) ve işgalin sona erdirilmesini sağlar. Ecrimisil ile genellikle aynı davada birlikte istenir.
Sık sorulanlar
Mirasçılardan biri evde oturuyor; diğerleri kira isteyebilir mi? Kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. Diğer mirasçılar yararlanma isteklerini bildirmeli, bildirimden sonraki dönem için ecrimisil talep edilebilir. Ev kiraya verilmek üzere kullanılan bir yerse ya da paydaşlar arasında kullanım anlaşması varsa farklı sonuç çıkabilir.
Ecrimisil için ihtarname şart mı? Kanunda genel bir şart olarak yazılı değildir. Ancak paydaşlar arasında intifadan menin ispatı için ihtarname uygulamada en sık kullanılan yoldur.
Hazine ecrimisil ihbarnamesi gönderdi; ne yapılabilir? Kamu taşınmazlarındaki ecrimisil idari bir işlemle tespit edilir. İhbarnamedeki süre ve itiraz yolları ihbarnamede gösterilir; süreleri kaçırmamak için tebliğ tarihini not edin. Son günü süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
Mecelle serisinden
Mecelle m.20: “Zarar izale olunur” · Mecelle m.5: Bir şeyin bulunduğu hâl üzere kalması asıldır · Haksız fiilde illiyet bağı: Mecelle m.90–93
Genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş değildir. Ecrimisil talebinin şartları ve tutarı taşınmazın niteliğine, kullanım biçimine ve taraflar arasındaki ilişkiye göre değişir. Kaynaklar: Mecelle m.414 ve m.596; TMK m.683 ve m.995; 2886 sayılı Kanun m.75; YİBK 25.05.1938, 29/10 (ikincil aktarımlardan). 21.10.2026.